En los últimos cinco años, los ingresos necesarios para solicitar un crédito hipotecario en Chile han experimentado un alza significativa, impactando de manera directa en la demanda de estos créditos y en la compra de viviendas. Este fenómeno se debe, en gran medida, al incremento de la inflación y de las tasas de interés, factores que han encarecido notablemente las condiciones de financiamiento.
Nicolás León, gerente de Estudios y Políticas Públicas de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), destacó que los ingresos requeridos para sostener un crédito hipotecario del mismo valor han aumentado más de un 100% en términos nominales. Un ejemplo claro es el de una vivienda de 4.000 UF: en 2019, se necesitaban $350.000 para cubrir la vivienda, mientras que hoy esa cifra alcanza los $712.000. El ingreso necesario para acceder a este tipo de crédito pasó de $1.400.000 a casi $2.900.000.
Este incremento en los requisitos ha llevado a que muchas personas desistan de la compra de viviendas, especialmente aquellas que habían negociado previamente en condiciones más favorables. Los ingresos no han crecido a la par del costo de los créditos hipotecarios. La combinación de la inflación y las tasas de interés ha generado este efecto.
Sin embargo, León es optimista respecto al futuro. A medida que la inflación se controle y las tasas de interés bajen, es probable que las condiciones para adquirir créditos hipotecarios mejoren hacia el segundo semestre de 2025.
¿Qué Sueldo Necesitas para un Crédito Hipotecario?
Cuando decides comprar una vivienda, uno de los factores más importantes es saber si puedes tener un crédito hipotecario según el sueldo. Los bancos exigen ciertos ingresos mínimos para otorgar este tipo de financiamiento.
Pedir un crédito hipotecario según sueldo es uno de los requisitos para obtener el préstamo, pero no es la única condición. El solicitante del crédito debe tener una renta mínima que sea compatible con el préstamo que va a pagar. Lo cierto es que quienes necesiten optar a este préstamo, deberán contar con una renta mínima exigida que corresponde a $500.000.
Si tu sueldo es alto, tienes estabilidad laboral y un buen comportamiento financiero, algunos bancos incluso podrían financiarte el 100% de tu vivienda. A través del pago del dividendo (pago mensual del crédito hipotecario), devolverás al banco o financiera, el capital, intereses, y gastos asociados a servicios complementarios.
El banco realizará un estudio completo de la tasación comercial de la unidad y de los títulos. Este es un trámite legal para acceder a los datos de dominio sobre ese bien raíz. Las variantes entre solicitante y propiedad serán comparadas y, si condicen con los requisitos de la entidad, se otorgará el préstamo. El monto dependerá del ingreso que tenga el cliente, considerando que, en la mayoría de los casos, siempre es menor que el solicitado.
Factores que Influyen en el Crédito Hipotecario Según tu Sueldo
El crédito hipotecario según tu sueldo depende de varios factores, como el monto del préstamo, el plazo y la tasa de interés. Sin embargo, como regla general, deberías contar con ingresos que te permitan destinar hasta un 30% de tu renta líquida al pago de las cuotas. Antes de meternos en la materia, es importante destacar que, solo se puede destinar el 25% del sueldo para pagar la cuota mensual de un crédito hipotecario.
Además, existen otros factores para saber cuánto se debe ganar para obtener un préstamo hipotecario de 3000 UF, tales como: la cantidad de años que solicitará el crédito, el pie, la estabilidad laboral, su capacidad de pago. El monto estimado a ganar para pedir un crédito hipotecario de 3000 UF es de más de 2 millones 400 mil pesos chilenos, aproximadamente, ya que las cuotas mensuales a pagar en los créditos hipotecarios están en más 600 mil pesos, de acuerdo a las simulaciones realizadas en los bancos más conocidos de Chile.
Factores a Considerar para Pedir 3000 UF
Para saber cuánto se tiene que ganar para pedir un crédito hipotecario de 3000 UF existen varios factores a considerar:
- Cantidad de años para pagar el crédito: La cantidad de años determinará la cantidad de ingresos mensuales solicitada por los bancos para pedir un crédito hipotecario de 3000 UF, a mayor cantidad de años, menor será el sueldo a solicitar para que le sea otorgado.
- Pie del crédito hipotecario: Otro elemento a considerar es el Pie del crédito, este puede ser del 10%, 20% o 30%. Este monto también determinará el sueldo exigido para acceder al crédito hipotecario para una vivienda de 3000 UF, a mayor cantidad de pie, menos renta exigida para solicitar el crédito hipotecario.
- Capacidad de pago: Para poder determinar cuánto se debe ganar para obtener un crédito hipotecario de 3000 UF, los bancos analizarán, cuánto puede pagar cada mes durante el tiempo que dure, ya que parte del pago se va al préstamo, otra a los intereses y otros costos adicionales. Tener otros préstamos previos, podría hacer que las entidades bancarias le soliciten ganar más dinero al mes, pues se recomienda que el pago del crédito sea menor al 25% de sus ingresos mensuales.
- Estabilidad laboral: Un trabajo estable y con ganancias fijas incrementa las posibilidades de obtener un crédito hipotecario por 3000 UF y que el monto mensual exigido para otorgarlo sea conveniente para el cliente. En caso trabaje de manera dependiente, solo debe presentar la documentación que lo acredite como la copia de su contrato y sus últimas liquidaciones de sueldo; en caso ser independiente, se deberá tener una antigüedad de 2 años.
- Historial crediticio: Para poder obtener un crédito de 3000 UF, el banco analizará si es conveniente o no otorgarle un préstamo, y para saberlo consultará con DICOM para saber si figura como deudor o tiene alguna cuenta pendiente con otro banco.
¿Cuánto Debo Ganar para Acceder a un Crédito Hipotecario de 3000 UF?
Se estima que los bancos chilenos solicitan una renta mensual de 2 millones 400 mil para acceder a un préstamo destinado para la compra de una vivienda.
¿La Renta Líquida Mensual a Ganar para Solicitar un Crédito Hipotecario de 3000 UF Puede Ser Variable?
Los bancos otorgarán créditos hipotecarios si sus ingresos mensuales son fijos, ya que, al ser variable, estos podrían ser menores en un determinado mes. Si bien, no le negarán el préstamo, le podrían solicitar más liquidaciones de sueldo, generalmente solicitan 3, pero si el sueldo es variable podrían pedirle las 6 o las 12.
Tabla de Ingresos Requeridos vs. Valor de la Vivienda
| Valor Vivienda (UF) | Dividendo a Pagar ($) Oct. 2019 | Dividendo a Pagar ($) Abr. 2024 | Var. $ | Var. % | Ingreso Hogar Requerido ($) Oct. 2019 | Ingreso Hogar Requerido ($) Abr. 2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.000 | 88.574 | 178.025 | 89.451 | 101% | 354.295 | 712.099 |
| 2.000 | 177.148 | 356.050 | 178.902 | 101% | 708.590 | 1.424.198 |
| 3.000 | 265.721 | 534.074 | 268.353 | 101% | 1.062.885 | 2.136.297 |
| 4.000 | 354.295 | 712.099 | 357.804 | 101% | 1.417.180 | 2.848.396 |
| 5.000 | 442.869 | 890.124 | 447.255 | 101% | 1.771.475 | 3.560.496 |
| 6.000 | 531.443 | 1.068.149 | 536.706 | 101% | 2.125.770 | 4.272.595 |
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción
* Se considera un pie de 20% sobre el valor de la vivienda.
**Valor UF octubre 2019: $28.065 | Tasa de interés prom. BCCh: 1,9% | Plazo crédito hipotecario: 30 años.
Valor UF abril 2024: $37.391 | Tasa de interés prom. BCCh: 4,9% | Plazo crédito hipotecario: 30 años.
Alternativas al Crédito Hipotecario Tradicional
El crédito hipotecario es un excelente instrumento financiero, pero no es el único. También existen los subsidios habitacionales otorgados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu). Puedes encontrarlos en diferentes modalidades, con diversos requisitos y métodos de otorgamiento (con o sin crédito hipotecario como complementación). También existe la posibilidad de complementar la renta para acceder a un crédito hipotecario mancomunado.
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