En el ámbito del derecho civil, la servidumbre de tránsito se erige como un mecanismo para garantizar el acceso a predios que carecen de comunicación directa con la vía pública. La servidumbre de tránsito no solo protege los derechos de los propietarios de fundos incomunicados, sino que también implica un interés social en que no existan predios inexplorados e improductivos.
Marco Legal de la Servidumbre de Tránsito
El Código Civil chileno, en su Título XI, regula las servidumbres prediales, incluyendo la servidumbre legal de tránsito. El artículo 820 define la servidumbre predial como un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño. En este contexto, el predio que sufre el gravamen se denomina sirviente, mientras que el que reporta la utilidad se conoce como predio dominante.
Artículos Relevantes del Código Civil
Los artículos relevantes en el Código Civil chileno que tratan sobre la servidumbre legal de tránsito son los artículos 847, 850, 2492 y 2498.
Artículo 847: Servidumbre de Tránsito
El artículo 847 del Código Civil establece lo siguiente:
"Si un predio se halla destituido de toda comunicación con el camino público por la interposición de otros predios, el dueño del primero tendrá derecho para imponer a los otros la servidumbre de tránsito, en cuanto fuere indispensable para el uso y beneficio de su predio, pagando el valor del terreno necesario para la servidumbre y resarciendo todo otro perjuicio."
Este artículo consagra el derecho del propietario de un predio sin acceso a la vía pública a constituir una servidumbre de tránsito sobre los predios colindantes que le impiden dicho acceso. Para ello, deberá pagar una indemnización al propietario del predio sirviente, que incluye el valor del terreno utilizado para la servidumbre y cualquier otro daño que se le cause. El dueño del predio dominante debe pagar los gastos de construcción del camino si no se ha establecido lo contrario.
Artículo 850: Excepción a la Indemnización
El artículo 850 del Código Civil establece una excepción a la regla general de la indemnización:
"Si se vende o permuta alguna parte de un predio, o si es adjudicada a cualquiera de los que lo poseían proindiviso, y en consecuencia esta parte viene a quedar separada del camino, se entenderá concedida a favor de ella una servidumbre de tránsito, sin indemnización alguna."
En este caso, si la falta de acceso a la vía pública se produce como consecuencia de la subdivisión de un predio, no se requiere el pago de indemnización para constituir la servidumbre de tránsito.
Doctrina sobre la Servidumbre de Tránsito
La doctrina chilena ha analizado en profundidad la servidumbre legal de tránsito, generando diversas interpretaciones y debates.
Naturaleza Jurídica
Existe controversia sobre si la servidumbre de tránsito propuesta en la propuesta legislativa constituye una reiteración o una innovación respecto de los artículos 847 y 850 del Código Civil. Esta controversia pone de manifiesto el potencial conflicto entre la servidumbre de paso y el derecho a la propiedad, especialmente cuando se trata de la intervención de personas públicas en la determinación de la servidumbre.
Algunos autores sostienen que se trata de una reiteración, ya que el Código Civil ya contempla la protección del propietario de un predio sin acceso a la vía pública. Sin embargo, otros argumentan que la propuesta introduce elementos novedosos, como la intervención de personas públicas en la determinación de la servidumbre.
Elementos Esenciales
La doctrina ha identificado tres elementos esenciales en la servidumbre de tránsito:
- Relación entre predios: Debe existir una relación entre el predio dominante (sin acceso) y el predio sirviente (que impide el acceso).
- Gravamen: El predio sirviente debe soportar el gravamen de permitir el paso.
- Utilidad: La servidumbre debe ser indispensable para el uso y beneficio del predio dominante.
Es importante destacar que el tránsito por el terreno de la servidumbre no es exclusivo para el titular del predio dominante, pues se trata de un área privada para uso público, lo que implica un interés de la sociedad en su conjunto.
Constitución de la Servidumbre
Para que una servidumbre de tránsito sea legalmente constituida, debe constar en escritura pública o ser establecida por resolución judicial.
Extinción de la Servidumbre
El artículo 885 del Código Civil establece que las servidumbres se extinguen por el no uso durante tres años. Sin embargo, la jurisprudencia ha limitado la aplicación de este plazo a las servidumbres legalmente constituidas.
En el caso de la servidumbre de tránsito, el artículo 849 del Código Civil establece una forma especial de extinción:
"Si la servidumbre de tránsito concedida en conformidad a los artículos precedentes cesare de ser indispensable para la heredad a quien se deba, por haberse adquirido un terreno que le dé cómodo acceso al camino, o por otro cualquier medio, tendrá el dueño de esta heredad derecho para pedir que se le exonere de la servidumbre, restituyendo lo que al constituirse se le hubiere pagado por el valor del terreno."
Si la servidumbre de tránsito no es esencial para el predio dominante, el dueño del predio sirviente puede solicitar la exoneración de la servidumbre.
Resumen de Artículos Doctrinales
Dos posiciones pueden plantearse en relación a la servidumbre propuesta por la propuesta legislativa: o bien esta figura reitera algunas servidumbres actualmente reguladas en el Código Civil, o bien innova en la materia. El Código Civil no ignora la protección del propietario de un predio cuyo acceso a un camino público se viere impedido, debido a la interposición de otras propiedades de diferente dueño. Esta protección es consagrada tanto en general, respecto de todo dueño, como en especial respecto de ciertos actos o contratos.
Desafíos en la Aplicación de la Servidumbre Legal de Tránsito
La doctrina ha identificado diversos desafíos en la aplicación de la servidumbre legal de tránsito:
- Determinación de la indemnización: La determinación del valor del terreno y los perjuicios causados al predio sirviente puede ser compleja y generar controversias.
- Ubicación y forma de la servidumbre: La ubicación y forma del camino de tránsito deben ser las más convenientes para ambos predios, lo que puede requerir la intervención de peritos.
Servidumbres y Tierras Indígenas
El Convenio 169 de la OIT reconoce el derecho de los pueblos indígenas a utilizar tierras que no estén exclusivamente ocupadas por ellos, pero a las que hayan tenido tradicionalmente acceso para sus actividades tradicionales y de subsistencia. Este derecho ha sido conceptualizado como una "servidumbre tradicional".
Sin embargo, existe una prohibición legal explícita respecto de gravar tierras indígenas. La servidumbre es, por definición, un gravamen, y por lo tanto, está en principio prohibido establecerla sobre tierra indígena, en beneficio de tierra no indígena, salvo que lo autorice especialmente la Corporación Nacional de Desarrollo Indígena (CONADI).
Jurisprudencia sobre Servidumbre de Tránsito
La jurisprudencia chilena ha contribuido a la interpretación y aplicación de la servidumbre legal de tránsito, resolviendo casos concretos y estableciendo precedentes.
Requisitos para la Constitución
La jurisprudencia ha establecido los siguientes requisitos para la constitución de la servidumbre de tránsito:
- Que el predio dominante se encuentre desprovisto de toda comunicación directa con un camino público, o que la alternativa sea muy costosa.
- Que la servidumbre sea indispensable para el ejercicio de los atributos de uso y disfrute del predio dominante.
- Que se pague la correspondiente indemnización por su ejercicio.
Carácter de la Servidumbre
La jurisprudencia ha establecido que la servidumbre de tránsito es una servidumbre legal, impuesta por la ley, y que el propietario del predio sirviente está obligado a soportarla, aun en contra de su voluntad.
Extinción por Prescripción
La jurisprudencia ha resuelto que la servidumbre de tránsito no puede extinguirse por prescripción, ya que se trata de una servidumbre legal.
Actos de Autotutela
La jurisprudencia ha considerado que obstruir el tránsito por una servidumbre constituida constituye un acto de autotutela ilícita.
Indemnización y Controversias
Explican que la servidumbre derivada del proyecto eléctrico tiene una superficie de 12,5 hectáreas y contempla la construcción de 5 torres de alta tensión de 70 metros de alto cada una. Sostienen que el avalúo es errado, ya que, en su informe, el ente tasador no explica como llegó al valor que expresa por cada m2, no utilizando predios contiguos de referencia, omitiendo ítems como la indemnización por afluencia de campos electromagnéticos; pérdida del valor estético del lugar, y contaminación visual y efecto sombra.
En su libelo de nulidad, las demandantes acusan la infracción de los artículos 63 y 69 de la Ley General de Servicios Eléctricos, al no considerar las partidas adicionales que invocan, existiendo resolución de calificación ambiental del proyecto a desarrollar y un estudio particular sobre los efectos del electromagnetismo en los seres humanos.
Por su parte, la demandada solicitó acusó la infracción de artículo 63 de la Ley General de Servicios Eléctricos, en relación con el artículo 1 del mismo cuerpo legal y artículos 22 y 24 del Código Civil; y por otro, denunció la vulneración de los artículos 69 N°1 y 70 de la ley sectorial referida, que vincula con los artículos 19 inciso primero, 20 y 22 del Código Civil.
Argumenta que la ley faculta imponer la servidumbre, y que el monto de la indemnización no obedece a criterios de mercado como sostiene el demandante, sino a lo que la ley permite considerar al ente tasador.
Caso Concreto y Decisión Judicial
Es importante tener en consideración que el particular es propietario de un predio ubicado en un sector denominado Carimallín, comuna de Río Bueno, que se emplaza a la orilla norte del Río Pilmaiquén, de una superficie aproximada de 4,39 hectáreas. Eléctrica Pilmaiquén, por su parte, es dueña de dos derechos de aprovechamiento de aguas (DAA) no consuntivos sobre las aguas superficiales y corrientes del río Pilmaiquén, de ejercicio permanente y continuo, por caudales de 150 y 17,1 metros cúbicos por segundo (“m3/s”), cada uno, constituidos por la Dirección General de Aguas.
Mediante Decreto Supremo N° 113 de fecha 13 de septiembre de 2018 del Ministerio de Energía otorgó a la Empresa Eléctrica Pilmaiquén S.A. una concesión eléctrica definitiva para establecer el proyecto de generación de energía eléctrica denominado “Central Hidroeléctrica Los Lagos”, en las Regiones de Los Ríos y Los Lagos, Provincias de Ranco y Osorno, comunas de Río Bueno y Puyehue. En dicho Decreto de concesión no se incluyó el predio del demandado como gravado por servidumbre eléctrica asociada al citado proyecto. El área de afectación de la Central abarcará 31 inmuebles, que corresponden a veinte propietarios, con 18 de los cuales la empresa llegó a acuerdo económico.
El demandado opuso la excepción de corrección del procedimiento, desde que estimó que la legislación aplicable en la materia es el DFL 4 4/20.018 que Fija Texto Refundido, Coordinado y Sistematizado del Decreto con Fuerza de Ley Nº 1, de Minería de 1982, Ley General de Servicios Eléctricos (LGSE). El Juzgado de Letras y Garantía de Río Bueno acogió la demanda de constitución de servidumbre, ordenando a la actora a pagar a favor del demandado una indemnización ascendente a la suma de $62.162.096 por concepto de precio del terreno y aumento del 10%.
Dicha decisión fue apelada por el demandado y la Corte de Apelaciones de Valdivia confirmó con declaración que aumentaba la indemnización a la suma de $119.750.40, por concepto del terreno y el aumento legal del 10% que establece el Código de Aguas. Señaló que tanto la experiencia como el material probatorio de autos permiten sostener que en la zona de que se trata el valor de una hectárea agrícola de aptitud ganadera, sin orilla de río ni potencial turístico ni habitacional, ronda efectivamente los 7 millones de pesos en la actualidad; naturalmente, como valor mediano de una serie en la que existen valores superiores y otros inferiores.
Sin embargo, estimó la Corte que al tratarse de un predio con las características del de autos ese valor debe, estimativamente, triplicarse, para arribar a un valor base de 21 millones de pesos por hectárea, cifra que multiplicada por las 4,32 hectáreas afectadas arroja un valor de $90.720.000.- Ello, como se fundamentó antes, considerando su calidad de predio riberano, su naturaleza agrícola y recreacional, y sus valores ambientales y paisajísticos, por una parte; considerando -por la otra que no se trata de un predio con destino habitacional actual, y que no se encuentra subdividido para esos efectos.
Ante aquello las partes dedujeron sendos recursos de casación en el fondo. La Corte Suprema caso de oficio señalando que no se dio cumplimiento a los requisitos legales relativos al análisis, ponderación y motivación que obligatoriamente debe contener toda decisión judicial y que debe vincularse con los argumentos otorgados por las partes, sea para acogerlos o desestimarlos, como una manera de respetar el principio de congruencia y, en definitiva, garantizar su derecho a un debido proceso.
Cómo Confeccionar una Servidumbre
Confeccionar Servidumbres de paso, tránsito, alcantarillado, agua potable, eléctricas, etc. Si eres el propietario de un predio que no dispone de los servicios básicos, es tu derecho confeccionar las servidumbres necesarias. En tal sentido, debes llegar a acuerdo con el propietario del predio que necesitas utilizar para obtener los servicios que requiere tu propiedad. Dicho acuerdo de aprovechamiento de servidumbres y la confección de las mismas debe establecerse conforme al Código Civil y demás leyes y reglamentos afines.
La servidumbre es un derecho real, inmueble, accesorio e indivisible que brinda la oportunidad de satisfacer las necesidades de un predio, sirviéndose de otro predio. Ambos de distinto propietario. Dicho derecho puede ser otorgado de manera voluntaria de mutuo acuerdo, o legal, impuestas por la Ley.
En otras palabras, es el derecho que tiene el propietario de un predio de servirse de una parte del predio de otro propietario. A fin de que, en este último, se construya un camino, un acueducto (agua potable), tendido eléctrico, se limite la construcción de una cerca u otra obra para satisfacer la necesidad real del primero
El predio que obtiene el beneficio de servidumbres recibe el nombre de predio dominante y el que otorga el servicio (beneficio), predio sirviente.
Tipos de Servidumbres
El código Civil, en su artículo 831, clasifica las servidumbres en tres grupos:
- Las Servidumbres Naturales, que provienen de la natural situación de los lugares.
- Servidumbres Legales, que son impuestas por la ley. Este o no de acuerdo el propietario del predio sirviente.
- Servidumbres Voluntarias, que son constituidas por un hecho (acción) del hombre.
Pasos para la Confección de una Servidumbre
La confección de una servidumbre de paso de tránsito, alcantarillado, agua potable, eléctricas, etc. es un proceso sencillo. Está regulado por el Código Civil y Código de Aguas, Ley General de Servicios Eléctricos, lo establecido por Secretaría Regional Ministerial (SEREMI) de Salud según corresponda. Por tanto, para que puedas confeccionar una o varias servidumbres, es necesario que sigas los pasos que a continuación te indicamos:
1º El acuerdo entre las partes
La confección de una servidumbre implica un acuerdo previo entre los propietarios del predio sirviente y del predio dominante. Puesto que el derecho de servidumbre se establece legalmente entre predios y no entre las personas titulares de dichas propiedades, estos acuerdos tendrán carácter perpetuo. Excepto por lo establecido en el artículo 885 del Código Civil.
En el caso de que no se llegue a mutuo acuerdo, puedes demandar tu derecho a servidumbre a un juzgado Civil, conforme a lo establecido en la Ley. Una vez concedido el mismo por el Juez Civil, el predio sirviente tendrá la obligación de aceptar el derecho a servidumbre del predio dominante.
2º El pago de indemnización o canon
Es usual que el acuerdo de derecho de aprovechamiento de la servidumbre genere un gravamen (impuesto, canon, indemnización). Esto de acuerdo al Código Civil, artículo 820, donde establece que la servidumbre “Es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño.”
El pago debe ser fijado de mutuo acuerdo entre los propietarios de los predios involucrados. En caso de que no lleguen a un acuerdo, el pago será determinado por peritos autorizados. Debido a que el propietario del predio dominante obtiene un beneficio y el del predio sirviente cede parcialmente su propiedad para la obtención de dicho beneficio (servidumbre).
3º La Escritura Pública de Servidumbre
Una vez llegado al acuerdo para el aprovechamiento de derecho a servidumbre, el mismo se debe plasmar en Escritura Pública. La cual debe ser inscrita en el Conservador de Bienes Raíces que corresponda. Acto que valida el derecho a servidumbre de manera perpetua, siempre conforme a los requisitos y formas establecidos en la Ley.
En caso de no cumplir con el debido registro del acuerdo sobre el derecho a una servidumbre, el mismo solo será válido entre las partes. Quedando sin efecto cuando por alguna razón uno de los propietarios deje de poseer el predio.
4º Implementación de obras
Habiendo cumplido con los pasos previos y en conformidad con lo acordado para el aprovechamiento del derecho de servidumbre, se pueden realizar las obras necesarias para dar paso a la servidumbre.
Reglas para el Aprovechamiento del Derecho de Servidumbres
Existen reglas comunes y básicas para el aprovechamiento del derecho a servidumbres, establecidas por el Código Civil, en su Título XI. Entre ellas se encuentran las siguientes:
- El adquirir el derecho a una servidumbre implica también el derecho a los medios necesarios para su aprovechamiento (Art. 828).
- El costo de las obras necesarias para acondicionar la servidumbre a fin de que sea de real utilidad, estará a cargo del predio dominante. Puesto que, es quien se beneficiará de la servidumbre (Art. 829).
- La servidumbre otorgada no puede ser alterada en perjuicio del predio dominante. (Art. 830).
- Las servidumbres son inseparables del predio a que pertenecen, por tanto, aunque el predio sirviente sea traspasado o dividido, la misma no varía. Debe ser asumida por el predio o la parte de éste donde fue otorgada (Art. 825 y 826).
- El derecho a servidumbre puede extinguirse como consecuencia de no aprovecharlo durante tres años (Art. 885).
Encargar el proceso al especialista en la materia
Una vez que tengas claro que las servidumbres en Chile son un derecho real, que satisfacen algunas necesidades indispensables de un predio mediante la utilización parcial de otro predio, es recomendable, a la hora de solicitar una o varias servidumbres, que busques la asesoría o encargues el proceso a un abogado especialista en la materia.
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