Si eres arrendatario de un departamento, es natural que surjan dudas sobre el contrato, especialmente si necesitas dejar la propiedad antes de lo acordado. En Chile, la terminación anticipada de un contrato de arriendo debe cumplir ciertos requisitos legales y contractuales.
Entendiendo el Contrato de Arriendo
Un contrato de arriendo se define como un acuerdo mediante el cual ambas partes, el arrendador y el arrendatario, se obligan recíprocamente, con uno concediendo el uso o goce de una cosa (normalmente un inmueble) y el otro pagando por ese uso o goce un precio determinado.
Tipos de Contratos de Arriendo
¿Qué tipos de contratos de arriendo existen? Pese a que no es un requisito, sí es altamente recomendable dejar el contrato de arriendo por escrito. Esto ayuda a dejar claros los términos del acuerdo, incluyendo la renta, la duración, y otros detalles importantes. Es importante también incluir un inventario de los bienes que componen la propiedad, además del estado de los mismos, lo que es especialmente útil para proteger los intereses de ambas partes.
Si no existe un contrato escrito, la relación entre arrendador y arrendatario aún está regulada por la ley. Sin embargo, sin un contrato, puede ser más difícil para ambas partes probar lo acordado en caso de disputas.
Errores Comunes al Firmar un Contrato de Arriendo
- No dejar por escrito el contrato.
- No precisar cómo y cuándo debe pagarse la renta.
- No agregar una cláusula de reajustabilidad.
- No hacer inventario de los bienes que se entregan con el inmueble.
- No señalar el estado en que se encuentra el inmueble al momento de la entrega.
- No agregar causales de término.
- Usar modelos descargados de internet sin revisión de un abogado.
Los modelos suelen ser muy generales, y pueden servir como guías, pero deben ir adaptados a tus necesidades y completarlos para que no haya vacíos legales perjudiciales.
Terminación Anticipada del Contrato
¿Es posible terminar un contrato de arrendamiento anticipadamente? En la mayoría de los casos, sí. Notifica formalmente al arrendador o a la empresa administradora, con al menos dos meses de antelación. Antes de firmar un contrato, asegúrate de entender bien las cláusulas de salida. Si el contrato no contempla una salida flexible, el arrendatario podría enfrentar una penalización económica.
El Desahucio
El desahucio es la notificación que uno de los contratantes de un arrendamiento realiza al otro, comunicando anticipadamente su intención de poner fin al contrato de arrendamiento. En los contratos mes a mes y los de duración indefinida, el desahucio solo podrá hacerse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario.
Plazos Legales
En los contratos a plazo fijo que no superen el año, el arrendador solo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble, y el arrendatario tendrá dos meses para abandonarlo, contados desde la notificación de la demanda. Si el contrato de arrendamiento supera el año de antigüedad, el arrendador deberá solicitar judicialmente la restitución del inmueble, y el arrendatario o arrendataria tendrá derecho a un plazo de dos meses, contados desde la notificación de la demanda. Este plazo se verá aumentado en un mes por cada año de duración que tuviese el contrato, hasta por un máximo de seis meses.
Procedimiento Judicial y Asesoría Legal
Para poder realizar el desahucio judicial de un contrato de arrendamiento, se debe solicitar la declaración del juez civil con competencia en el domicilio de la persona demandada y se tramitará mediante el procedimiento establecido para los juicios de arrendamiento. Para el patrocinio o la firma de un abogado o una abogada y la tramitación de un juicio, la CAJ proporciona el apoyo de forma gratuita a personas de escasos recursos que no cuenten con los medios suficientes para costearlos.
Demandar el Desahucio sin Contrato Escrito
Sí, puedes demandar el desahucio incluso sin contrato de arrendamiento escrito. La ley chilena reconoce el arrendamiento tanto verbal como escrito, y el procedimiento para el desahucio puede iniciarse de la misma manera en ambos casos.
El Juicio de Arrendamiento
El juicio de arrendamiento es un juicio especial reglamentado en su propia ley. Se le conoce también como juicio especial y comprende un procedimiento sumarísimo y concentrado. Existe una sola audiencia que contestará la demanda por no pago de arriendo. En cuanto a los fundamentos jurídicos de estos juicios, en el caso del arrendamiento, la mayoría de las veces se dan por escrito, y las circunstancias propias del arrendamiento estarán de cierta forma clara.
Procedimiento Sumario
El procedimiento sumario fue creado para ser eficaz, rápido y concentrado. Una vez interpuesta la demanda de arriendo y notificada, las partes vendrán a una audiencia que se celebrará dentro del quinto día contado desde la notificación. En la audiencia, el demandado podrá contestar la demanda por arriendo. El tribunal intentará que las partes lleguen a una conciliación. De lo contrario, las partes tendrán que probar sus alegaciones.
Incumplimiento del Contrato por Parte del Arrendatario
Si el arrendatario no paga las rentas, el arrendador puede iniciar un juicio para terminar el arrendamiento y solicitar la restitución del inmueble. Gracias a la ley "Devuélveme mi Casa", ahora el arrendador puede acudir al procedimiento monitorio para exigir el pago y restitución del inmueble. Este procedimiento permite al arrendador presentar una demanda monitoria especificando los detalles de la deuda y solicitar que se requiera al deudor a pagar en un plazo de 10 días.
Qué hacer ante el no pago de rentas
En la práctica, puede ser difícil obtener el dinero adeudado de un arrendatario moroso que no quiere pagar. Si estás en esa situación, conviene enfocarse en recuperar el inmueble lo antes posible. Si el arrendatario no paga los servicios básicos, esto es, agua, luz o gas, el arrendador puede exigir su pago en la misma demanda en que exige el término del contrato de arriendo por no pago de rentas. Si el arrendatario no paga los gastos comunes, al igual que sucede con los servicios básicos, se puede solicitar al juez en la misma demanda por no pago de renta que se le condene al pago de los gastos comunes adeudados.
El Procedimiento Monitorio
El enfoque del procedimiento monitorio es el recupero de la propiedad, el pago de las rentas, el pago de las cuentas de servicios y gastos comunes, los intereses, y las costas judiciales. En el caso de que exista pago u oposición fundada, el juez dará término al procedimiento.
Consideraciones Adicionales
El Mes de Garantía
El mes de garantía es una suma normalmente equivalente a un mes de arriendo, que el arrendador generalmente pide al arrendatario al inicio del contrato. Esta cantidad se utiliza como protección para el arrendador contra posibles daños al inmueble o incumplimiento del pago del arriendo por parte del arrendatario. Si el monto del mes de garantía no fuere suficiente, el arrendador tiene derecho a solicitar una indemnización por los daños ocasionados.
El Precario
El precario ocurre cuando una persona ocupa un inmueble sin tener un título legítimo para ello, como un contrato de arrendamiento. Según el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, el precario, como institución jurídica, constituye la tenencia de cosa ajena, sin contrato y a espaldas o en contra de la voluntad del dueño. De este modo, el juicio de precario es el único juicio de arrendamiento que nos permitirá sacar arrendatarios sin contrato de nuestro inmueble en Chile.
Requisitos para el Arrendatario
Los ingresos de nuestro arrendatario es uno de los primeros requisitos de arrendamiento a considerar. Actualmente, recomendamos que el ingreso líquido de los arrendatarios sea al menos 3 veces el monto de la renta. Si la renta acordada supone un sacrificio importante de los ingresos de nuestro arrendatario, no nos convendrá. Otros parámetros económicos a considerar son el registro de DICOM de nuestro arrendatario. Este último nos da un antecedente vigente de la historia crediticia y el comportamiento que este tiene ante sus obligaciones.
Obligaciones del Arrendador y Arrendatario
En el contrato de arrendamiento las dos partes se obligan recíprocamente. El contrato de arriendo genera obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario. Estas obligaciones cambian dependiendo de la parte. En cuanto a la entrega, esta es la obligación principal del arrendador y un requisito de existencia del mismo contrato. En cuanto a la mantención del inmueble, todas las reparaciones mayores le corresponden al arrendador. Por el contrario, todas las reparaciones provocadas por el normal uso del inmueble le corresponde al arrendatario. El arrendatario también tiene obligaciones, las cuales comprenden en primer lugar y como obligación principal, el pago de la renta pactada por el goce de la cosa arrendada.
Tipos de Escrituras del Contrato
- Por escritura privada: es un documento que puede ser redactado por cualquier persona, su único requisito es que esté firmado por ambos contratantes.
- Por escritura privada con firmas autorizadas ante notario: es básicamente una escritura privada en la cual un ministro de fe pública ha tenido por auténticas las firmas puestas en él. Tiene un importante valor probatorio en juicio, aunque inferior a la escritura pública.
- Por escritura pública: se otorga ante notario y le entrega al contrato un valor probatorio superior en comparación con las otras dos formas de escritura mencionadas.
De este modo, el valor probatorio que el contrato tendrá en un juicio es lo que primero debemos tener en cuenta para decidir a qué tipo de documento vamos a suscribir nuestro contrato.
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