De acuerdo al artículo 18 de la nueva ley sobre co-propiedad inmobiliaria 21.442, los administradores son una exigencia en este tipo de comunidades. Es importante considerar que los ingresos de un administrador se pueden calcular en un rango entre un 4% y un 8% del total de gastos comunes de una comunidad. Por otra parte, el sueldo de estos profesionales se acuerda según estas funciones, definidas por ley:
- Las que se establezcan en el reglamento de copropiedad.
- Las que la asamblea de copropietarios le conceda.
Modelos de Cobro y Salarios
Los administradores que cumplen con un horario fijo generalmente reciben un salario mensual, que varía entre el sueldo mínimo y CLP $2,500,000. Esta variación depende de factores como el tamaño del edificio, la ubicación, las responsabilidades del administrador y su experiencia.
Por otro lado, los administradores que no están sujetos a un horario fijo y que pueden trabajar de manera más autónoma, optan por un modelo de cobro basado en honorarios. Este enfoque es particularmente común cuando el administrador tiene la capacidad de gestionar varias propiedades simultáneamente o prefiere trabajar desde una ubicación remota. En este modelo, las funciones diarias de dirección y ejecución son frecuentemente delegadas a un mayordomo.
Los honorarios se calculan como un porcentaje del gasto común total del edificio, oscilando generalmente entre el 7% y el 10%. Estos honorarios pueden variar dependiendo de diversos factores, como el tamaño y la complejidad del condominio, la ubicación geográfica y la experiencia del administrador.
En Chile, una forma común de establecer los honorarios de administración es mediante un porcentaje del presupuesto total del condominio. Generalmente, este porcentaje oscila entre el 7% y el 10% del presupuesto anual del condominio.
Es recomendable solicitar cotizaciones de diferentes empresas de administración de condominios y comparar sus servicios y honorarios antes de elegir a un administrador para tu condominio.
Un factor muy importante es que como administrador cobres los honorarios correctos, solo así podrás entregar un servicio de calidad para que el condominio este operativo en todas sus líneas. Deberás considerar cuanto tiempo dedicarás, la cantidad de visitas, cantidad de reuniones, cantidad de informes, cantidad de personal, cantidad de unidades, cantidad y estado de las instalaciones, etc… son muchos factores a tomar en cuenta.
Puedes utilizar la calculadora de honorarios gratuitamente, esta herramienta te permitirá poder definir los honorarios mínimos a cobrar. ¡Suerte!!!
Estudio de Comunidad Feliz sobre el Sueldo Promedio
Según un estudio que Comunidad feliz -empresa que desarrolla un software de administración de comunidades- realizó con más de 700 comunidades, un administrador gana en promedio 580 mil pesos, aunque normalmente cada uno administra dos o tres comunidades distintas. Sin embargo, trabajar con comunidades más grandes implica también una mayor demanda de tiempo y responsabilidad.
Comunas con Mayores y Menores Pagos
- Las comunas que más pagan a administradores de Condominios suelen ser:
- Huechuraba ($830 mil).
- Las Condes ($700 mil).
- Vitacura ($695 mil).
- Las comunas que menos pagan a administradores de Condominios suelen ser:
- San Pedro de La Paz ($370 mil).
- Puente Alto ($386 mil).
- La Florida ($387 mil).
Consideraciones de la AGACECH
En un estudio de la Asociación Gremial de Administradores Edificios y Condominios en Chile se denota algo importante, y es que un administrador puede trabajar con un mismo condominio, pero cobrando por torres en caso de que sea más de una.
"Vamos a suponer para este análisis, que un administrador maneja 2 condominios de edificios, con 110 departamentos cada uno y cobra honorarios por $400.000.- en cada torre, lo que nos da un ingreso bruto de $800.000.-" Indica la AGACECH.
Del mismo modo, hace énfasis en que el administrador tome en cuenta el valor mínimo que necesita para cubrir sus gastos personales, y que en caso de que la comunidad con la que se esté negociando se deberá buscar otro condominio o cambiarse de rubro.
Este es un punto interesante y más para los administradores que están comenzando, donde por "ganar clientes rápido" algunos pueden cobrar menos de lo que vale su servicio, y con una amplia experiencia o no, deben estar seguros de sus capacidades y de lo que vale su trabajo.
Factores que Influyen en los Honorarios
Es por eso que establecer cuánto gana un administrador de condominios en Chile es complejo, dado que los salarios no están regulados por ninguna entidad, y al ser en su mayoría independientes, cada uno decide cuánto cobrar.
Dentro de lo que contempla el cálculo de honorarios para administradores de edificios, se toman en cuenta los aspectos de la comunidad. Lo usual es que antes de cotizar, el administrador visite el edificio o condominio y tome nota de elementos como:
- Cantidad de torres y unidades.
- Tamaño y cantidad de espacios comunes, porque una comunidad con 2 piscinas, quincho, gimnasio y sala de cine requerirá más tiempo de administración que una con solo un quincho.
- Antecedentes, legales, financieros y de administraciones. Conocer la historia del condominio es muy importante para observar patrones y ver de forma global los aspectos a reforzar.
- Estado estructural del edificio, si bien esta evaluación debe hacerlo una empresa certificada, a simple vista pueden observarse mejoras superficiales, si se detectan filtraciones, áreas a rescatar u otro, es posible que aumente el valor.
- Mejoras en logística y funcionamiento, considera si existe desorganización en el personal u oportunidades para optimizar las tareas.
- Posición a nivel legal, es decir, si está al día con el pago de impuestos, si tiene deudas o si cumple con todos los permisos y mantenimientos pautados.
Todos estos factores aumentan o restan el valor de los honorarios para administradores de edificios, por supuesto cada uno le asigna la cifra final.
En cualquier caso, recordemos que el salario depende también del tamaño de la comunidad, mientras que aquellas con menos de 100 propiedades pagan alrededor de $450 mil, los administradores de aquellas de más de 500 propiedades reciben más de un millón de pesos en honorarios. En general la regla que aplica es que, entre más unidades por comunidad, más alto es el sueldo porque requiere más tiempo.
El Impacto de la Tecnología en la Administración
Tocamos este último punto porque dentro del valor final, cada vez más administradores están incluyendo en sus servicios un software de administración de edificios y condominios, que, prorrateado entre todos los residentes, no representa un aumento sustancial al gasto común, pero que en cuanto a gestión, tiempo de respuesta y transparencias en las finanzas, marca una diferencia inmensa.
Cómo Calcular el Valor del Servicio de un Administrador
Sin duda, una de las preguntas más frecuentes entre los miembros de una comunidad, es el precio que se debe pagar al administrador del edificio o condominio donde vivimos. Esta pregunta no tiene una respuesta específica, pero aquí te damos la información que te ayudará a responderla.
Primero que todo debes saber que la ley 21.442 en el artículo 19, establece que la administración de un edificio podrá desempeñar esta actividad a título gratuito u oneroso. Es decir, podrá hacerlo sin recibir una remuneración o cobrando un salario por ello. Indicando en el segundo inciso, que el valor de los honorarios y remuneraciones serán fijados por el comité de administración. Por lo tanto, el honorario del administrador quedará a criterio y negociación entre la comunidad (representada por el comité de administración) y el propio administrador.
En Chile hay dos maneras habituales para calcular el valor del servicio de un administrador de edificio:
- Un porcentaje del valor total de los gastos del edificio al mes.
- Un valor fijo, expresado en pesos, UF, o cualquier otra unidad montería
En el caso del porcentaje del valor total de los gastos, se establece un porcentaje, el cual será aplicado mensualmente al valor total de gastos del edificio, y ese serán los honorarios a pagar al administrador.
| Comuna | Sueldo Promedio (CLP) |
|---|---|
| Huechuraba | $830,000 |
| Las Condes | $700,000 |
| Vitacura | $695,000 |
| San Pedro de La Paz | $370,000 |
| Puente Alto | $386,000 |
| La Florida | $387,000 |
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